Justering av merverdiavgift - Risiko ved kjøp av fast eiendom

Justering av merverdiavgift - Risiko ved kjøp av fast eiendom


Dommens betydning ved kjøp av fast eiendom
Høyesterett gir langt på vei kjøper ansvar for at selger har opptrådt korrekt i forhold til avgiftsmyndighetene for å kunne benytte seg av en justeringsrett. I så tilfelle vil det ikke være tilstrekkelig at partene fordeler ansvar for avgiftsbehandlingen ved avtale.

Dommen understreker viktigheten av at man ved kjøp av eiendom bør få innsyn i selgers avgiftsbehandling gjennom en due diligence. Videre må kjøpsavtalen inneholde regulering av avgiftsrettslige forhold. I tilfelle selger må justere merverdiavgiften ved slaget må det vurderes om deler av oppgjøret må holdes tilbake i påvente av at selger har dokumentert at justering er foretatt og innbetalt.

Rettslig utgangspunkt
Retten til fradrag for inngående merverdiavgift inntrer på anskaffelsestidspunktet. Der man på skatteområdet fordeler fradraget over flere år ved saldoavskrivninger, kan man på gitte vilkår få dirkete fradrag for påløpt merverdiavgift på anskaffelser ved oppføring av bygg.

Justeringsreglene regulerer den etterfølgende bruken av fradragsførte kapitalvarer. Dersom bruken av den fradragsførte kapitalvaren endrer seg, oppstår en rett – eller plikt til justering av den fradragsførte merverdiavgiften.

Byggetiltak, ny- på- eller ombygging, der merverdiavgiften utgjør mer enn kr 100 000 kan være en slik kapitalvare. Fradragsført inngående merverdiavgift skal tilbakeføres dersom bygget før fullføringen selges til bruk som ikke ville gitt fradragsrett.

I denne saken hadde selger fradragsført store deler av merverdiavgiften knyttet til oppføringen. Ettersom kjøper ikke hadde fradragsrett for merverdiavgift pliktet selger å foreta en samlet justering av den fradragsførte inngående merverdiavgiften.

Saksforholdet
Trysil Fageråsen Eiendom AS (TFE) kjøpte i 2008 et hotellbygg under oppføring. Selger, Estatia Resort Trysil AS (ERT) hadde under sin eiertid fradragsført i overkant av 46 MNOK, som tilsvarte ca. 72 % av påløpt merverdiavgift.

Kjøpskontrakten regulerte ikke merverdiavgift. Det ble ikke utarbeidet en justeringsavtale da kjøper ikke var frivillig registrert for utleie av fast eiendom. Salget utløste en plikt for selger til å foreta en samlet nedjustering av den fradragsførte merverdiavgiften. Selger foretok ingen korrigeringer knyttet til merverdiavgiften. Kjøper, på sin side, ferdigstilte bygget i 2011, og fradragsførte da i samsvar med sin frivillige registrering en oppjustering av merverdiavgiften knyttet til oppføringen.

Skattekontoret gjennomførte en kontroll av selskapet i 2015. Fradraget ble først nektet med begrunnelse i at TFE ikke hadde innsendt justeringsoppstilling som tilfredsstilte kravene til dokumentasjon i merverdiavgiftsforskriften § 9-3-5. Vedtaket ble påklaget. Skatteklagenemda opprettholdt vedtaket, men begrunnet dette i at justering hos kjøper forutsetter at det er foretatt en samlet justering hos selger. I mellomtiden hadde ERT gått konkurs. Saken ble videre behandlet i alle tre rettsinstanser. 

Behandlingen i Høyesterett
Høyesterett vurderte om TFE har rett til fradrag når selger ikke har oppfylt sin plikt til tilbakeføring. Hverken loven eller forskriften ga klare holdepunkter for om det forelå en justeringsrett.

Høyesterett la derfor avgjørende vekt på en tolkningsuttalelse gitt av departementet samtidig som forskriften, der det fremgår at mottakers rett til fradrag er betinget av at det faktisk er foretatt en samlet justering. Hvorvidt Høyesterett vil trekke dette så langt at selger både må ha innrapportert og tilbakebetalt avgiften før kjøper kan benytte seg av en justeringsrett, er svært uklart.

Silja Dagenborg

Silja Dagenborg

Advokat

Advokatfirmaet Hulaas AS

Avdeling Oslo

Telefon 21 95 80 00
Henrik Ibsens gate 60C
0255 Oslo

Avdeling Moss

Telefon 69 24 38 50
Henrich Gernersgt. 11
Postboks 193, 1501 Moss

Kontakt

E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Linkedin